Vinkit ensiasunnon ostajalle

Ensiasunnon osto on iso päätös

Ensiasunnon ostamiseen liittyy paljon isoja ja tärkeitä asioita kodin valinnasta rahoitukseen ja veroetuihin. Tutustu tästä vinkkeihimme ja aloita matka kohti omaa kotia!


Nämä asiat ensiasunnon ostajan pitää tietää

Ensimmäinen vinkkimme ensiasunnon ostajalle on selvittää asunnon ostamiseen liittyvät perusasiat. Mutta mistä sitä tietää, mitä pitää tietää? Asuntomyyjämme tapaavat päivittäin ensiasunnon ostajia, jotka esittävät tärkeitä kysymyksiä oman kodin hankinnasta. Kokosimme kysymykset ja vastaukset myös sinun avuksesi.

Mitä ovat hoitovastike, rahoitusvastike ja pääomavastike?

Hoitovastike on taloyhtiön osakkailta kuukausittain perittävä maksu, joka määräytyy asunnon neliöiden mukaan – mitä pienempi asunto, sitä matalampi hoitovastike. Taloyhtiö kattaa hoitovastikkeena keräämillään varoilla kiinteistön huolto- ja hoitokulut, kuten porraskäytävien siivouksen ja lumityöt.  
 
Rahoitusvastike on taloyhtiön kuukausittain osakkailta perimä maksu, jolla hoidetaan yhtiölainan kulut ja lyhennykset. Sekä uusissa että vanhoissa taloyhtiöissä voi olla yhtiölainaa: vanhoissa taloissa sitä otetaan remontteja varten, kun taas uusien taloyhtiöiden rakentaminen rahoitetaan lähes aina osaksi yhtiölainalla. Jos asuntokohtaisen velkaosuuden maksaa pois kaupanteon yhteydessä, ei rahoitusvastiketta tarvitse maksaa.   
 
Pääomavastike on toinen nimi rahoitusvastikkeelle. Yleiskielessä puhutaan usein rahoitusvastikkeesta, kun taas esimerkiksi verottaja käyttää rahoitusvastikkeesta aina termiä pääomavastike.

Pitääkö minun maksaa varainsiirtoveroa ensiasunnosta?

Ensiasunnon ostajana sinun ei tarvitse maksaa varainsiirtoveroa, jos seuraavat ehdot täyttyvät:

  • Olet kaupantekohetkellä 18–39-vuotias. 
  • Omistat kaupan jälkeen asunnosta 50 % tai enemmän.
  • Ostat asunnon vakituiseksi asunnoksesi ja muutat siihen 6 kuukauden* kuluessa kaupanteosta.  
  • Et ole kaupantekohetkellä tai sitä ennen omistanut mistään asunto-osakkeesta tai asuinrakennuksesta 50 %:a tai enempää.  

Ensiasunnon ostaja ei maksa varainsiirtoveroa asunnosta. Tonttiosuuden lunastamisesta ja autopaikan ostamisesta koituva varainsiirtovero jää kuitenkin myös ensiasunnon ostajalle maksettavaksi. 
 
*Jos ostat asunnon rakenteilla olevasta uudiskohteesta, tulee sinun muuttaa asuntoon 6 kuukauden kuluessa asunnon valmistumisesta. Huomioi, että ensiasunnon ostajan ikä määritellään kauppakirjan allekirjoitushetkellä. Jos siis ostat asunnon jo rakennusvaiheessa ja ehdit täyttää 40 vuotta ennen muuttoa uuteen kotiin, sillä ei ole merkitystä. 

Lue lisää ensiasunnon ostajan verovapaudesta verohallinnon sivuilta

Myyntihinta ja velaton hinta – mitä eroa niillä on?

Asunnon myyntihinta (lyhenne mh.) tarkoittaa sitä summaa, jonka ostaja maksaa myyjälle asuntoa ostaessaan.  
 
Velaton hinta (lyhenne vh.) on asunnon kokonaishinta, johon on laskettu myyntihinnan lisäksi mukaan asuntoon kohdistuva yhtiölainaosuus. Asunnon omistaja voi itse päättää, maksaako hän yhtiölainan pois esimerkiksi heti asuntokaupan yhteydessä vai kuukausierissä niin kutsutun pääomavastikkeen muodossa.

Onko vuokratontti parempi kuin valinnainen vuokratontti?

Vuokratontille rakennetussa taloyhtiössä asunnon ostaja ei voi lunastaa tonttiosuutta itselleen, vaan tonttivuokra sisältyy kuukausittaiseen hoitovastikkeeseen. Vuokran määrä perustuu asunto-osakeyhtiön tekemään tontinvuokrasopimukseen, josta selviää myös, kuinka usein vuokrankorotukset tehdään. Vuokraehdoissa on taloyhtiökohtaisia eroja, ja siksi niihin kannattaa tutustua ennen ostopäätöksen tekemistä.  
 
Valinnainen vuokratontti tarkoittaa puolestaan sitä, että asunto-osakeyhtiö on rakennettu vuokratontille, jossa huoneiston omistajalla on lunastusoikeus asunnon tonttiosuuteen. Asunnon ostaja voi halutessaan maksaa taloyhtiölle tontin lunastusosuuden joko asunnon valmistumisen yhteydessä tai myöhemmin, jolloin kuukausittaista tontin vuokratonttivastiketta ei tarvitse enää maksaa. Vuokratonttivastikkeen maksaminen ei kuitenkaan lyhennä tonttiosuuden lunastushintaa. 
 
Valinnainen vuokratontti antaa vuokratonttia enemmän vaihtoehtoja ja joustaa elämäntilanteen mukaan. Arvio YIT Kodin huoneistokohtaisesta tonttiosuuden lunastushinnasta löytyy asunnon hintatiedoista nettisivuiltamme. Lopullisen laskelman ennen asunnon valmistumista tekee aina asunto-osakeyhtiön rakennuttaja-asiamies tai isännöitsijä. Mikäli päätät tehdä lunastuksen myöhemmin, huomioi, että tontin lunastushinta nousee ajan myötä. 
 
Oma, vuokratontti vai valinnainen vuokratontti? Lue lisää tontin omistusmuodoista.

Mikä on yhtiölaina, kuka sitä saa ja millä perusteilla?

Uusissa taloyhtiöissä yhtiölaina on asunto-osakeyhtiön pankista ottama laina, jolla rahoitetaan talon rakentamista. Asunto-osakeyhtiön osakkaat (eli asunnon ostajat) voivat joko maksaa lainaosuutensa pois heti asunnon valmistumisen yhteydessä, myöhemmin isommissa erissä tai kuukausittaisen pääomavastikkeen muodossa pitkän ajan kuluessa.   
 
Jokaisella asunto-osakeyhtiön osakkaalla on oikeus hyödyntää yhtiölainaa, eikä sitä tarvitse hakea mistään erikseen. Koska yhtiölaina on valmiiksi neuvoteltu, yksittäinen asunnon ostaja ei voi vaikuttaa lainan ehtoihin eli esimerkiksi korkokaton saaminen omaan yhtiölainaosuuteensa on mahdotonta. 
 
Asunto-osakeyhtiöt rakennetaan yleensä suurelta osin taloyhtiön ottaman pankkilainan turvin. Lainaehtoihin on saatettu neuvotella esimerkiksi kahden vuoden lyhennysvapaa laina-ajan alkuun. Juuri tästä syystä uusien asuntojen asumiskustannukset saattavat olla ensimmäisinä vuosina edullisemmat. Käytännössä se tarkoittaa sitä, että jos hyödynnät yhtiölainaa oman kotisi rahoittamisessa, maksat ensimmäiset kaksi vuotta pääomavastikkeessa vain osuutesi yhtiölainan koroista.

Asiantuntijan parhaat vinkit ensiasunnon ostajalle

Myyntineuvottelijamme Heikki on asuntokauppojen asiantuntija. Hän tapaa työssään paljon ensiasunnon ostajia ja tietää, mitkä asiat askarruttavat oman kodin ostamista harkitsevia. Katso videolta Heikin tärkeimmät vinkit ensiasunnon ostajalle. 

Ensiasunnon ostaja, muista ainakin nämä!


Mieti omat asumistarpeesi ja tutustu erilaisiin alueisiin ja niiden hintatasoon. Asunnon ostamisessa kannattaa olla jonkin verran kaukokatseinen, jotta uusi koti taipuu arkeesi ainakin muutaman vuoden. 
 
Selvitä asunnolle enimmäishinta ja neuvottele laina-asiat kuntoon. Laske ensin oman taloutesi tulot ja menot. Asumiskuluihin kannattaa kaikkiaan laittaa korkeintaan 40 % talouden nettotuloista. Muista huomioida kuluihin myös hoitovastike sekä sähkö- ja vesimaksut. 
 
Asunto toimii lainan vakuutena, ja lainan osuus asunnon hinnasta voi yleensä olla noin 70–75 %. Tarvitset siis säästöjä tai muuta omaa pääomaa (kuten vakuuksia) noin neljäsosalle asunnon hinnasta. Kilpailuta pankit, valitse paras lainatarjous ja hanki lainalupaus valmiiksi. 
 
Tarkenna asunnon etsintää suosikkialueillesi ja huomioi hintakattosi. Haaveilu on mukavaa, mutta liian kalliiden asuntojen katsominen on ajanhukkaa – ensiasunnon osto on elämäsi ensimmäinen, mutta tuskin viimeinen asuntokauppa. 
 
Jos ihastut asuntoon, joka sijaitsee vanhemmassa talossa, tutki huolellisesti taloyhtiön kunto ennen ostopäätöksen tekemistä. Mitä korjauksia on tehty ja onko suuria remontteja tiedossa? 
 
Hyvässä taloyhtiössä on kunnossapitosuunnitelma kymmeneksi vuodeksi eteenpäin ja remonttikuluihin varaudutaan pitkäjänteisesti. Tarkista myös taloyhtiön taloudellinen tilanne paneutumalla yhtiöjärjestykseen ja tilinpäätökseen. 
 
Huomioi remonttitarve ja varaa kunnostukseen riittävästi rahaa. Uutta asuntoa ostaessasi taloyhtiön tai asunnon kunnosta ei tietenkään tarvitse kantaa huolta. 
 
Ensiasunnon osto tapahtuu luottavaisin mielin, kun olet päätynyt valintaan huolellisen taustatyön tuloksena ja tiedät mitä ostat. 
 
Jätä varainsiirtoveroilmoitus kahden kuukauden kuluessa siitä, kun olet allekirjoittanut kauppakirjan. Varainsiirtoveroilmoitus on annettava, vaikka ensiasunnon ostaja onkin vapautettu varainsiirtoverosta. 

Ensiasunnon ostaja, lue myös nämä:

Mitä etuja on uuden asunnon ostamisesta ensiasunnoksi
Miksi asunnon ostaminen kannattaa
Asunnon ostajan opas

Viimeksi katsomasi

Liity Kotipiiriin

Ensiasunnoksi YIT Koti

Kotipiiriläisenä pääset varaamaan kotisi ennen muita ja mahdollisuutesi saada ensiasunnoksesi juuri se mieluisin huoneisto paranee huikeasti!

Lähetä yhteystietosi, niin saat lisätietoa sinua kiinnostavista asunnoista.