Sijoitusasunnon rahoitus

Asuntosijoittamisen rahoittamisessa on vaihtoehtoja

Lainan ottamista sijoitusasunnon ostoa varten ei kannata pelätä. Hyvin valitun asunnon vuokratulot kattavat lainan korot ja lyhennykset. Jos taas sijoitus osoittautuisi kannattamattomaksi, asunnon voi aina myydä - ja parhaassa tapauksessa siitä saa myyntivoittoa.

Mitä tarkoittaa velkavipu?

Lainan ottamista paremman tuoton saamiseksi kutsutaan velkavivuksi. Rahoittamalla osan asunnosta lainalla saat omalle pääomallesi suurempaa tuottoa. Lainan käyttäminen on kannattavaa, jos vuokratuotto (esim. 4,5 %) on lainasta maksettavaa korkoa (esim. 2,0 %) suurempi. Lainatun rahan mahdollistama tuotto kasvaa vieläkin merkittävämmäksi, jos sijoitusasunnon arvo nousee.

Asunnon vakuusarvo pienentää oman pääoman tarvetta

Asunnoilla on yleensä hyvä vakuusarvo, mikä saattaa mahdollistaa suurenkin lainan saamisen pienellä omalla pääomalla. Sijoitusasunnon ostoon tarvitsee omaa pääomaa tai muita vakuuksia usein vain 25–30 prosenttia asunnon hankintahinnasta. Oman pääoman tarve on kuitenkin aina tapauskohtaista ja laina-asioista tulee neuvotella pankin kanssa.

Ennen velan ottamista sinun kannattaa kuitenkin varmistaa oma maksukykysi myös yllättävässä tilanteessa esimerkiksi korkojen noustessa. Itseään ei kannata ajaa taloudellisesti liian tiukalle.

Lue lisää riskeistä ja niiden hallinnasta

Sijoittajalle uudiskohteen yhtiölaina on iso etu

Uusissa asunnoissa sijoittaja voi hyödyntää rahoituksen välineenä yhtiölainaa, jolloin asunnon myyntihinta on matala ja myös lainan lyhennykset (osa rahoitus- eli pääomavastiketta) saa tietyissä tapauksissa vähennettyä vuokratulojen verotuksessa.

Yhtiölaina on sijoittajaystävällinen rahoitusmuoto. Maksat yhtiölainan korkoa ja lyhennystä kuukausittain pääomavastikkeen muodossa. Voit myös halutessasi maksaa yhtiölainan pois joko osittain tai kokonaan ja saada pääomavastiketta pienennettyä tai välttyä sen maksamiselta kokonaan.

LÖYDÄ SOPIVA SIJOITUSASUNTO

Pääomavastikkeiden vähentäminen verotuksessa

Pääoma- eli rahoitusvastikkeiden verovähennysoikeus riippuu siitä, miten vastikkeet käsitellään taloyhtiön kirjanpidossa. Asuntosijoittaja voi vähentää pääomavastikkeet verotuksessa saamistaan vuokratuloista, jos pääomavastikkeet luetaan taloyhtiön kirjanpidossa tuloksi.

Mikäli taloyhtiö rahastoi pääomavastikkeet, ne eivät ole verovähennyskelpoisia vuokratuloista. Pääomavastikkeissa suoritettujen lyhennysten osuus voidaan kuitenkin tällöin vähentää asunnon myynnistä saatavaa luovutusvoittoa laskettaessa.

Saat isännöitsijältä tiedon, tuloutetaanko vai rahastoidaanko pääomavastikkeet taloyhtiön kirjanpidossa.

Näin velkavipu toimii todellisessa asuntokaupassa

Esimerkkimme sijoittajalla on omia säästöjä 39 000 €. Hän on valinnut sijoituskohteekseen Kuopion keskustan tuntumassa sijaitsevan yksiön.

Asunnon tiedot:

Asunto Oy Kuopion Kohaus (valmistuu 8/2020)
A25, 25,5 m², 1 h+kt, 4/6 krs
Velaton hinta: 139 000 €
Vuokratontin lunastus: 18 126 €
Hoitovastike: 89,25 €
Vuokratonttivastike: 69,12 €
Arvioitu vuokratuotto: 640 €

Koska asunto sijaitsee hyvällä paikalla ja on uusi, pankki antaa asunnolle 80 % vakuusarvon. Yhdistämällä lainan (121 631 €) ja omat säästönsä (39 000 €), sijoittaja saa kasaan summan, joka kattaa asunnon velattoman hinnan (139 000 €), vuokratontin lunastusosuuden (18 126 €) sekä varainsiirtoverot (2 % asunnon velattomasta hinnasta ja 4 % tonttiosuudesta eli yhteensä 3 505 €).

Molemmissa laskelmissa asunnon vuokratuotoksi tulee 4,1 %, mutta velkavivun käyttö kolminkertaistaa oman pääoman tuoton.  

Jos sijoittajalla on omaa pääomaa koko asunnon hinnan verran, hänen kannattaisi matalan korkotason aikaan ostaa yhden asunnon sijaan vaikkapa kolme asuntoa hyödyntämällä velkavipua, jolloin hän saisi omalle pääomalleen monikertaisen tuoton.  

Lue lisää sijoitusasunnon tuotosta

TUTUSTU SIJOITUSASUNTOIHIN