Opi eri urakkamuodoista

Kokonaisurakka (kokonaishintaurakka) 

Urakkamuoto, jossa tilaaja palkkaa suunnittelijan. Urakoitsija antaa tarjouksen valmiiden suunnitelmien pohjalta. Tämä on yleisin putkiremontin toteutusmalli. 

Kokonaisurakka on perinteinen urakkamuoto, jossa tilaaja vastaa rakennushankkeen suunnittelusta ja pääurakoitsija toteuttaa rakentamisen ennalta laadittujen suunnitelmien mukaisesti. Kokonaisurakan selkeys perustuu siihen, että tilaajalla on kaksi erillistä sopimussuhdetta: yksi suunnittelijoiden kanssa ja toinen pääurakoitsijan kanssa. Rakennustyön osalta kaikki vastuu on pääurakoitsijalla, joka voi hankkia osan töistä alihankkijoilta, mutta säilyttää kokonaisvastuun hankkeesta. 

Tätä urakkamuotoa käytetään erityisesti linjasaneerauksissa, sillä se tarjoaa tilaajalle varmuutta lopputuloksesta ja mahdollistaa selkeän kilpailutuksen rakentamisvaiheessa. Kokonaisurakassa vältetään erimielisyyksiä lisä- ja muutostöiden osalta, koska suunnitelmat ovat valmiit jo ennen rakentamisen alkamista. Tästä syystä se soveltuu hyvin hankkeisiin, joissa suunnitteluratkaisujen täsmällisyys on tärkeää. 

Kokonaisurakka eroaa KVR-urakasta siten, että suunnittelu tilataan erikseen ennen rakentamisen kilpailutusta. Pääurakoitsija toimii keskeisessä roolissa, vastaten aliurakoitsijoiden työstä kuin omastaan, mikä antaa tilaajalle yhden selkeän sopimuskumppanin rakennustyön osalta. Tämä malli on erityisen hyödyllinen silloin, kun tilaaja haluaa pitää kontrollin suunnitteluratkaisuista mutta silti varmistaa rakennustyön kokonaisvastuun yhdellä toimijalla. 

Kokonaisvastuu-urakka (KVR)  

Kokonaisvastuu-urakoinnissa urakoitsija vastaa urakan kaikista vaiheista aina suunnittelusta lähtien avaimet käteen -periaatteella.

Kokonaisvastuu-urakka (KVR) on urakkamuoto, jossa pääurakoitsija vastaa sekä rakennushankkeen suunnittelusta että toteutuksesta. Tämä tarkoittaa, että tilaaja tekee sopimuksen vain yhden toimijan kanssa, joka huolehtii projektin kokonaiskoordinoinnista. Pääurakoitsijan alaisuudessa toimivat suunnittelijat ja aliurakoitsijat, mutta vastuu kokonaisuudesta säilyy pääurakoitsijalla. 

KVR-urakkaa käytetään erityisesti laajoissa ja monimutkaisissa hankkeissa, joissa halutaan selkeyttää projektin hallintaa. Tämä urakkamalli voi nopeuttaa hankkeen etenemistä, sillä rakennustyöt voidaan aloittaa jo varhaisessa vaiheessa ennen lopullisten suunnitelmien valmistumista. Tämä mahdollistaa joustavuuden, mutta samalla edellyttää tilaajalta huolellista esisuunnittelua, jotta kilpailutus pohjautuu riittävän tarkasti määriteltyihin vaatimuksiin. 

Kokonaisvastuu-urakka eroaa perinteisistä urakkamalleista siinä, että suunnitteluvastuu on urakoitsijalla eikä tilaajalla. Tämä tarkoittaa, että tilaajan ei tule määritellä teknisiä ratkaisuja liian yksityiskohtaisesti, vaan antaa urakoitsijalle riittävä vapaus kehittää optimaalisia ratkaisuja. Viime vuosina KVR-urakkaan on lisätty myös yhteistoiminnallisia elementtejä, kuten vuorovaikutteista hankekehitystä ja avoimen kustannusseurannan (open books) periaatteita. 

KVR-urakan etuja ovat selkeä vastuunjako, nopea eteneminen ja tilaajalle yksinkertaisempi sopimussuhde. Toisaalta se edellyttää tilaajalta tarkkaa hankkeen määrittelyä ja luottamusta urakoitsijan kykyyn toteuttaa tavoitteet asetettujen raamina mukaisesti. 

Projektinjohtourakka  (PJU) 

Urakkamuoto, jossa tilaaja vastaa hankkeen suunnittelusta ja urakoitsija projektin muusta johtamisesta. Projektinjohtourakassa urakoitsija tulee mukaan jo hankesuunnitteluvaiheessa. 

Projektinjohtourakka on urakkamuoto, joka korvaa perinteisen pääurakoitsijan erillisellä projektinjohto-organisaatiolla. Tämä malli soveltuu erityisesti hankkeisiin, joissa tarvitaan tiivistä yhteistyötä, joustavaa päätöksentekoa ja ratkaisukeskeistä toimintatapaa. Projektinjohtourakkaa käytetään usein korjaus- ja kehityshankkeissa, joissa kaupallinen malli voi perustua joko tavoitebudjettiin tai etukäteen sovittuun kattohintaan. 

Tilaaja tekee sopimuksen projektinjohto-organisaation kanssa, joka vastaa hankintojen koordinoinnista, työnjohdosta ja aliurakoitsijoiden hallinnasta. Toisin kuin perinteisessä urakkamallissa, projektinjohtopalvelussa aliurakoitsijat ovat suoraan tilaajan sopimuskumppaneita, mikä lisää tilaajan vastuuta. Kannustemallit voivat olla osa sopimusta, ja ne voivat liittyä esimerkiksi rakentamisen läpimenoaikaan, yhteistyön laatuun tai vastuullisiin toimintaperiaatteisiin. 

Viime vuosina yhteistoiminnalliset projektinjohtourakat ovat yleistyneet, mikä tarkoittaa vahvempaa yhteiskehittämistä, tiiviimpää yhteistyötä ja päätöksenteon avoimuutta. Näissä urakoissa on piirteitä allianssimallista, jossa eri osapuolet tekevät päätöksiä yhdessä ja jakavat projektin onnistumisen vastuun. 

Projektinjohtourakkaa käytetään ensisijaisesti suurissa uudisrakennus- ja liikerakennushankkeissa, joissa ammattimainen rakennuttaja toimii tilaajana. Sen sijaan pienemmissä korjaushankkeissa, kuten meidänkin urakoitsemissa taloyhtiöiden putkiremonteissa, kokonainen projektinjohto-organisaatio ei yleensä ole tarpeen, vaan yksittäinen projektinjohtaja voi olla toimivampi ratkaisu erillisen urakoitsijan kanssa. 

Projektinjohtourakoitsija voi vastata sekä rakennuttajatehtävistä että työmaan hallinnasta. Tämä malli mahdollistaa tilaajalle enemmän kontrollia ja joustavuutta urakan suunnittelussa ja toteutuksessa verrattuna perinteisiin urakkamuotoihin. 

Yhteistoimintamalli  (YVR) 

Urakkamuoto, jossa tilaaja laatii pohjasuunnitelmat ja urakoitsija osallistuu suunnitteluun konsultin roolissa. Urakkasopimus laaditaan suunnittelun jälkeen kokonaisurakkana. 

Yhteistyömallinen urakka (YVR) on yhteistoiminnallinen urakkamuoto, jossa tilaaja (esimerkiksi taloyhtiö), suunnittelijat ja urakoitsija tekevät tiivistä yhteistyötä jo projektin alkuvaiheesta alkaen. Mallin keskeisenä tavoitteena on saavuttaa paras mahdollinen lopputulos niin kustannusten, laadun, aikataulun kuin käyttäjäkokemuksen näkökulmasta. YVR eroaa perinteisistä urakkamuodoista siten, että suunnittelu- ja päätöksentekoprosessi perustuu läpinäkyvyyteen, avoimeen tiedon jakamiseen ja luottamukseen eri osapuolten välillä. 

YVR-mallissa projekti jakautuu tyypillisesti kahteen vaiheeseen: kehitysvaiheeseen ja toteutusvaiheeseen. Kehitysvaiheessa tilaaja valitsee suunnittelijat ja urakoitsijan mukaan suunnitteluun jo ennen lopullista toteutuspäätöstä. Osapuolet määrittelevät yhdessä muun muassa työn laajuuden, tavoitekustannukset, aikataulun ja tekniset ratkaisut. Kehitysvaiheen lopussa taloyhtiö voi tehdä päätöksen, siirrytäänkö toteutusvaiheeseen sovittujen suunnitelmien pohjalta vai kilpailutetaanko urakka uudelleen. Tämä tuo joustavuutta ja lisää hallinnan tunnetta erityisesti suurissa ja herkissä hankkeissa, kuten linjasaneerauksissa. 

Linjasaneeraus eli putkiremontti on yksi tyypillisimmistä hankkeista, joissa YVR-mallia hyödynnetään. Putkiremontti on teknisesti monimutkainen ja usein suuri taloudellinen investointi, joka vaikuttaa suoraan asukkaiden arkeen. Siksi korostuvat paitsi tekninen laatu, myös asukaskokemus, viestintä ja häiriöiden minimointi. YVR mahdollistaa asukaslähtöisen lähestymistavan, jossa esimerkiksi materiaalivalinnoista tai aikatauluista voidaan keskustella avoimesti jo varhaisessa vaiheessa. Asukkaat voidaan myös osallistaa suunnitteluun, mikä lisää sitoutumista ja vähentää tyytymättömyyttä. 

Yhteistyömallin etuina linjasaneerauksessa ovat erityisesti kustannusten ja aikataulujen parempi hallinta, pienempi lisätöiden riski sekä mahdollisuus parempaan viestintään ja vuorovaikutukseen. Osapuolet eivät toimi toisiaan vastaan, vaan ratkovat ongelmia yhdessä, mikä vähentää ristiriitoja ja nopeuttaa päätöksentekoa. YVR-malli myös mahdollistaa paremman jälkiseurannan ja projektin jatkuvan kehittämisen. 

Toisaalta YVR vaatii enemmän aikaa ja panostusta jo ennen varsinaisen urakan alkamista. Malli ei välttämättä sovi tilanteisiin, joissa tilaaja haluaa tiukasti kilpailuttaa ja vertailla useita tarjouksia ennen päätöksentekoa. Lisäksi onnistunut YVR-projekti vaatii osaamista, sitoutumista ja aktiivista osallistumista myös tilaajalta.