Mitä vaativampi hanke on, sen avoimempi ja yhteistyökykyisempi toteutusmuodon pitää olla. Osapuolille pitää syntyä yhteinen käsitys siitä, miten hanke parhaiten toteutetaan ja mitkä ovat kaikkia koskettavat haasteet, jotta ne saadaan taklattua yhteistyöllä.

Tärkeintä kaikissa hankkeissa on yhteistyö ja keskustelu. YIT suositteleekin erityisesti yhteistoiminnallisten toimintatapojen käyttämistä hankkeen toteutusmuodosta riippumatta.

”Hankemallin valinta on asiakkaalle oleellinen päätös hankkeen onnistumisen kannalta”, sanoo YIT:n Infra-segmenttiä johtava Antti Inkilä.

Hänen mukaansa valinnan pohjaksi tulee tunnistaa ja määritellä paitsi hankkeen tavoitteet - niin aikataululliset, laadulliset, toiminnalliset kuin budjetilliset – myös oman organisaation laajuus, osaaminen ja päätöksentekokyky hankkeen toteuttajana.

”Aikaa kannattaa käyttää erityisesti sen määrittelemiseen, miten paljon asiakkaan oma organisaatio pystyy osallistumaan hankkeen kehittämiseen, suunnitteluun ja johtamiseen”, sanoo Kiinteistöt-segmenttiä vetävä Timo Lehmus.

Suunnittelunohjaus ja johtaminen ovat rakennushankkeiden olennaisia osia, jotka vievät aikaa ja resursseja, vaikka mukana olisi osaavia kumppaneita. Kaikkea voi ostaa palveluna, mutta ostajan vastuuta ei Lehmuksen mukaan voi ulkoistaa.

”Koordinointi ja asiantuntijoiden – omien tai ulkopuolisten – ohjaaminen on vaativaa työtä, ja siihen tarvitaan oikea resursointi.”

YIT toimitila hankemalli.jpg

Suuriin hankkeisiin tottuneet organisaatiot käyttävät rakennushankkeiden toteuttamisessa usein runsaasti omia resurssejaan. Kun omia ammattilaisia on käytettävissä, hankemallin valinnassa on enemmän liikkumavaraa. On esimerkiksi mahdollista käyttää vaativampia urakkamalleja, kun mallin sisältö ja vastuunjako ovat tuttuja sekä tilaavalle että toimittavalle osapuolelle.

Harvalla suurellakaan yrityksellä tai organisaatiolla kuitenkaan on oma rakennuttajaosasto; jos esimerkiksi koulu- tai toimitilahanke on kertaluontoinen, on järkevää hyödyntää siihen erikoistuneita palveluntuottajia.

”Selkeys ja vastuiden ymmärtäminen on tärkeää. Valmiiksi suunniteltu urakka vaatii asiakkaalta paljon työtä etukäteen. Jos suunnitelmat ovat keskeneräisiä kilpailutuksessa, myös tarjoushinnat nousevat toimijoiden riskivarausten vuoksi ja kokonaiskustannus voi olla muuta kuin ajateltiin”, sanoo Lehmus.

Hankkeiden kehitysvaihe vaatii yleensä minimissään puoli vuotta, usein enemmän. Kiireellä ei kannata lähteä rakentamaan, mutta suuret rakennusyhtiöt voivat resurssiensa puolesta lähteä nopeastikin liikkeelle ja tarjota palveluja, jotka täydentävät asiakkaan osaamista, tai hoitaa koko hankkeen tarvekartoituksesta toteutukseen saakka. Hankemallista riippumatta sopimusmalliin tulee kuitenkin sisältyä riittävä kehitysvaihe. Koko rakentamisen ketjun hallinta ideasta ylläpitoon tuo asiakkaalle suurimmat hyödyt.

Kunnallisiin hankkeisiin vaikuttaa myös poliittinen päätöksenteko, joka voi olla mutkikasta. Silloin kannattaa valita urakkamalli, joka mahdollistaa hankkeen onnistumisen: riittävän laaja ja kaikkia osapuolia osallistava.

YIT project model.jpg

Kannattaako pilkkominen?

Mitä enemmän toimijoita hankkeessa on, sitä enemmän syntyy rajapintoja. Nimenomaan rajapinnat ovat kohtia, joissa useimmat ongelmat syntyvät: tieto ei kulje tai suunnitelmat ovat vaillinaisia niin, että työ ei pääse etenemään kuten on ollut tarkoitus. Toimijoiden intressit saattavat myös ohjata eri suuntiin.

Kun yksi vastuullinen palveluntuottaja vastaa mahdollisimman laajasta kokonaisuudesta – suunnittelusta, ratkaisujen toimivuudesta, lupa-asioista, aliurakoitsijoista ja niin edelleen – rajapinnat häviävät, mikä näkyy hankkeessa virheettömyytenä ja tehokkuutena.

”Intressien yhtenäistäminen asiakkaan ja toteuttajan välillä saa aikaan sen, että osapuolille syntyy yhteinen käsitys, mitkä ovat haasteet ja tavoitteet ja mikä on optimaalinen tapa toteuttaa homma”, sanoo Lehmus.

Tämä on juurisyy siihen, miksi esimerkiksi allianssin tapainen laaja toteutusmuoto on koettu onnistuneeksi valinnaksi.

”Laajan urakkamuodon valitessaan asiakas saa palveluntuottajalta myös projektin hallintaan liittyvää suunnittelun ohjaamista. Hanke voi sitten itse pilkkoa tarvitsemansa aliurakat yhteisten tavoitteiden ja reunaehtojen perusteella, kuten esimerkiksi Raide-Jokerissa tehdään”, sanoo Antti Inkilä.

Mitä pienemmiksi urakat pilkotaan, kustannustehokkuus voi nousta yksin ohjaavaksi tekijäksi. Riskit yhteiskuntavastuullisuuden ja laadun suhteen kasvavat”, pohtii Asuminen-segmenttiä johtava Marko Oinas.

YIT implementation model.jpg

Valinta projektin mukaan

Myös Oinas suosittelee pohtimaan, onko asiakkaan henkilöstön kannalta tuottavampaa käyttää oma aika muuhun ja valita avaimet käteen -tyyppinen toimeksianto. Mitä isommasta hankkeesta on kyse, sitä suuremmat ovat toteutuksen tehokkuus ja kustannusvaikutukset.

”Projektit ovat erilaisia; joissakin aikataulu on kiireinen, joissakin taas on aikaa runsaammin. Jotkin hankkeet ovat niin uniikkeja ja/tai monitahoisia, että suunnitelmien laatiminen valmiiksi ennen rakentamisen aloitusta on mahdotonta, jolloin sekä suunnittelu että toteutus on tehtävä rinnakkain. Tyypillisesti alliansseissa toimitaan näin.”

Toimitilat-segmentin johtaja Tom Ekman nostaa hankemallin valinnan kriteereiksi myös asiakkaan rahoitustilanteen ja hankkeen sijainnin.

”Me voimme tarjota palvelua koko skaalalla tonteista alkaen. Toteutamme hankkeet asiakasta kuunnellen ja hänen liiketoimintaansa ymmärtäen sekä käyttäjiä palvellen ja osallistaen. Voimme tutkia esimerkiksi eri energiamuotoja tai ottaa vastuun kiinteistön hoidosta ja ylläpidosta tai vaikkapa sen käyttötuntien maksimoinnista, kuten Sodankylän hyvinvointikeskuksessa tehdään.”

Myös rahoituksen osalta voimme tarjota erilaisia vaihtoehtoja.

Elinkaarihankkeissa ja myös rahoituspaketin sisältävissä hankkeissa asiakas voi saada paremman tuoton sijoittamalleen pääomalle kuin sitomalla sen seiniin ja rakentamiseen”, sanoo Marko Oinas.

Hankemallin valinnassa on lisäksi hyvä huomioida suhdannetilanne: onko alihankkijoita saatavissa? Jos asiakas valitsee tarjouspyyntöönsä hankemuodon, jolle ei sillä hetkellä löydy vapaita tekijöitä, tarjouksia ei välttämättä tule tai ne ovat ylihintaisia.

Lataa hankemalliopas ja lue lisää

YIT hankemalli.jpg

10 asiaa, jotka vaikuttavat hankemallin valintaan

  1. Suuruus ja vaikeusaste
  2. Aikataulu ja aikataulukriittisyys
  3. Asiakkaan henkilöresurssit, osaaminen ja kokemus
  4. Osapuolten lukumäärä ja sidonnaisuudet
  5. Tutkimusten laajuus ja suunnitelmien valmiusaste
  6. Korjauksissa käytettävät korjaustavat
  7. Rakentamisen suhdanteet
  8. Terveysvaikutukset, korjausmääräykset, kohteen käyttö
  9. Laadulliset tavoitteet
  10. Rahoitusvaihtoehdot

Juttu julkaistu alun perin 14.10.2020. Juttua päivitetty 18.6.2021.