Elinkaarihanke on avain vastuulliseen rakentamiseen

Elinkaarihankkeina valmistuneiden koulujen ja päiväkotien ylläpidon laatu on korkea, eikä kustannuspommeja kohdata ylläpitojakson aikana. Hankemalli saa kiitosta niin rehtoreilta kuin kaupunkien kiinteistöhallinnolta.

Tammikuussa 2022 Lappeenrannan Lauritsalan koululaiset muuttivat vanhasta sisäilmaongelmista kärsineestä koulusta upouuteen rakennukseen.
”Uusi koulu on ollut todella iso juttu koko asuinalueelle”, kertoo rehtori Jukka Mielikäinen.

Uusi rakennus on todellinen lasten ja nuorten talo aina esikoulusta alkaen. Kun ysiluokka loppuu, tutun koulurakennuksen nuorisotiloissa viihdytään edelleen iltaisin ja viikonloppuisin. Vanhempi väkikin pääsee kouluun urheiluharrastusten myötä, sillä koulun yli 1000 neliön palloiluhalli on koulupäivien päätyttyä urheiluseurojen ahkerassa käytössä.

Lappeenrannan ensimmäinen elinkaarihanke

Uusi koulu on Lappeenrannan kaupungin ensimmäinen elinkaarimallilla valmistunut koulurakennus. YIT vastasi paitsi suunnittelusta ja rakentamisesta, myös koulun ylläpidosta seuraavien 20 vuoden ajan.
”Meillä oli iso investointiruuhka, paljon kouluja rakennettavana. Halusimme kokeilla Lappeenrannassa uudenlaisia hankintamalleja”, Mielikäinen kertoo.

Lauritsalan koulun kohdalla päädyttiin elinkaarimalliin, joka takaa modernille koulurakennukselle huolettoman tulevaisuuden. Ensimmäisen vuoden kokemukset uudesta koulusta ovat erittäin positiiviset. Arki rullaa palvelusopimuksen mukaisesti kuten missä tahansa hyvin hoidetussa koulukiinteistössä.

Hyvin on mennyt. Tämä on ikään kuin laajennettu takuu. Se tuo mielenrauhaa kaupungin johdolle.

Pieniä erojakin on. Vanhan koulukiinteistön siivouksesta ja kunnossapidosta vastasi kaupunkikonsernin oma osakeyhtiö, nyt rehtorin yhteistyökumppaneina ovat YIT:n kiinteistöpäällikkö ja ylläpitopäällikkö. Heidän vastuullaan on johtaa kiinteistön ylläpitoa tulevan 20 vuoden sopimuskauden ajan niin, että paikat pysyvät tiptop-kunnossa ja energialasku pienenä. Sopimukseen kuuluvat myös esimerkiksi vahtimestaripalvelut.
”Palvelutaso on mielestäni noussut”, arvioi Mielikäinen.

Parkanossa tilat joustavat

Vastaavanlainen moderni koulukampus valmistui Parkanoon elokuussa 2019. Elinkaarihankkeena nousseen koulukeskuksen ylläpidosta vastaa nyt YIT:n ylläpitopäällikkö Sauli Noponen. 700 oppilaan kampuksella toimivat kaikki luokka-asteet; esikoulu, ala- ja yläkoulu, lukio sekä tiloja hyödyntävä kansalaisopisto. Monitoimikiinteistön tekninen hallinnointi ja palveluiden johtaminen vievät noin puolet Noposen työajasta. Nyt suunnittelun alla on tilojen käyttäjien esittämiä toiminnallisia muutoksia. Näitä vaihtoehtoja tutkitaan yhdessä teknisin ja taloudellisin perustein.

20 vuoden palvelujakson aikana tilatarpeet elävät. Tähän on varauduttu jo rakennuksen suunnittelussa. Elinkaarimallilla muutokset sujuvat sutjakasti myös käytännössä.
”Tällaiset muutokset hoituvat kustannustehokkaasti, kun meillä on käytössä kaikki dokumentaatio ja tietämys aina rakentamisajasta lähtien.”

Palaute ja kokemukset palvelusopimuksen ensimmäisiltä vuosilta lämmittävät ylläpitovastaavan mieltä. ”Tilaajan puolelta on tullut positiivista viestiä koulukiinteistön ylläpidon helppoudesta. Kiinteistöalan ammattilaiset hoitavat ylläpidon ja kaupunki pystyy keskittymään ydintehtäväänsä eli opetukseen”, iloitsee Noponen.

Parkanon koulukampuksen arkea suunnitellaan käyttäjäkokouksissa, joissa Sauli Noposen keskustelukumppaneina ovat kampuksen rehtoria ja kaupungin palvelukoordinaattori. Neljästi vuodessa on hankkeen yhteistoimintaryhmän tapaaminen, jossa tehdään tarvittavia päätöksiä kaupungin johdon ja palvelun tuottajien edustajien kanssa.
”Siinä pohditaan suuria linjoja ja katsotaan miten sopimusvelvoitteet ovat toteutuneet.”, toteaa Noponen.

Espoossa elinkaarikouluja tusina

Espoon kaupunki on elinkaarirakentamisen konkari Suomessa. Elinkaarimallilla peruskorjattuja kouluja on Espoossa jo 12 kappaletta.

Tilaajan kannalta tämä on helppoa. Meille jää vain valvonta, että ylläpito tapahtuu sopimuksen mukaisesti.

Kaupungin kiinteistöpalveluista vastaavalle uusien koulu- ja päiväkotikiinteistöjen pitkä ylläpitosopimus tietää huolettomia lähivuosia. Tilaajan kannalta tämä on helppoa.
"Meille jää vain valvonta, että ylläpito tapahtuu sopimuksen mukaisesti.", kertoo Espoon kaupungin kiinteistöpalvelupäällikkö Leif Ilander.

Monissa kunnissa elinkaarihankkeita ovat jarruttaneet pelot ulkoisen palvelutuotannon kalleudesta ja kilpailutuksen hankaluudesta. Espoossa huoliin ei ole ollut aihetta.
”Riskikartoitus on toki tehty jo hankintavaiheessa, emmekä me nähneet mitään riskejä.”, Ilander toteaa.

Uusin koulu- ja päiväkotihanke on vielä askel pidemmälle perinteisiin elinkaarihankkeisiin verrattuna, sillä pakettiin kuuluu nyt myös rakennusinvestoinnin rahoitus. Public Private Partnership -malliksi (PPP) nimetyssä hankintamuodossa Espoon kaupunki solmi palvelusopimuksen yhteensä kahdeksan koulu- ja päiväkotikohteen toteuttamisesta Meridiamin ja YIT:n yhteisen projektiyhtiön, Kumppanuuskoulut Oy:n kanssa.

Kumppanuuskoulut vastaa koulujen ja päiväkotien rakentamisen lisäksi myös niiden rahoituksesta, suunnittelusta ja ylläpidosta 20 vuoden ajan. YIT on osakkaana ja palveluntuottajana projektiyhtiössä. Kunkin koulun tai päiväkodin valmistuttua kaupunki alkaa maksamaan hankeyhtiölle palvelumaksua, joka kattaa koulun tai päiväkodin rahoitus-, toteutus- ja ylläpitokustannukset. Kesällä 2022 otettiin käyttöön kolme koulua ja yksi päiväkoti.

Lappeenrannassakin elinkaarimalliin liittyvät huolenaiheet ovat olleet varsin arkisia. Rehtori Jukka Mielikäinen kertoo, että pohdintaa on ollut siitä, miten tiloja voi käyttää, ja sopiiko esimerkiksi oppilastöitä ripustaa uutuuttaan kiiltäville seinäpinnoille.
”Tällaisia pieniä juttuja, joihin on keskustelemalla löydetty hyvät ratkaisut.”

Korjaus- ja ylläpitokulut kontrollissa

Elinkaarihanke on monessa suhteessa houkutteleva toteutustapa kuntien rakennushankkeille.

Isossa roolissa on kiinteistön ylläpitokustannusten ennakoitavuus mm. korjauskulut. Se on elinkaarihakkeissa omaa luokkaansa.

Pitkän linjan kunnossapitoammattilainen Sauli Noponen jatkaa, että myös hyvin rakennetuissa kiinteistöissä törmää usein ratkaisuihin, jotka eivät ole optimaalisia ylläpidon kannalta. Elinkaarihankkeiden pitkä ylläpitovastuu pakottaakin suunnittelijat ja rakentajat kiinnittämään erityistä huomiota rakennuksen käytettävyyteen ja ylläpidon helppouteen.

Kun uuden päiväkodin tai koulun rakentaminen tulee ajankohtaiseksi, investointikustannukset ovat tarkan suurennuslasin alla. Rakennuksen koko elinkaarta tarkastellessa kiinteistöpalvelut, korjaukset ja energia ovat kuitenkin se suurempi menoerä, joihin vaikutetaan merkittävästi jo rakennussuunnittelussa.
”Kun oma porukka rakentaa, me ylläpitäjät olemme mukana jo suunnitteluvaiheessa ja pystymme vaikuttamaan esimerkiksi rakenneratkaisuihin.”

Suuren rakentajan vuosikymmenten kokemus on arvokasta valuuttaa myös elinkaarihankkeiden ylläpitovaiheessa.
”YIT:llä me osaamme aika hyvin ennakoida, mitä kiinteistössä vuosien varrella tulee eteen. Riskit ovat meillä, mutta hyvällä suunnittelulla ja kunnossapidolla ne pidetään näpeissä”, Noponen toteaa.

Lappeenrannassa syy elinkaarimallin valintaan oli Lauritsalan vanhan koulun historia. Koulussa tehtiin vuonna 2008 peruskorjaus, mutta se ei kuitenkaan riittänyt. Sisäilmaongelmat palasivat.

Uuden elinkaarihankkeena toteutetun koulurakennuksen kohdalla huolia ei ole.
”Tämä tuo meille nyt varmuutta, että seuraavat 20 vuotta voimme olla huoletta, kun käytämme rakennusta huolellisesti”, rehtori Jukka Mielikäinen toteaa.

Energiatehokkuus kunnossa

Vastuullisuus puhuttaa kaikissa tämän päivän rakennushankkeissa. Tässäkin suhteessa elinkaarihankkeet pärjäävät hyvin. Esimerkiksi Espoon uusiin kouluihin rakennetaan maalämpöjärjestelmät, jotka korvaavat osan ostoenergiasta.

”Mutta vasta kun rakennuksen energiatehokkaita järjestelmiä käytetään oikein, ja seurataan niiden toimintaa koko elinkaaren ajan, saadaan niistä paras hyöty irti”, Sauli Noponen muistuttaa.

Tämä on elinkaarihankkeiden pitkän ylläpitojakson paras valtti näinä kalliin energian aikoina. Ylläpitovastuussa olevat hoitavat kiinteistöä kuin omaansa.
”Kun seuraamme kiinteistön olosuhteita jatkuvasti, se antaa hyvän vipuvarren esimerkiksi energiatehokkuuden parantamiseen.”

Noposen valvonnassa Parkanon koulukampuksella tehdään jatkuvasti pientä hienosäätöä.
”Kun ihmiset lämmittävät koulun tiloja päivän aikana, voidaan ostoenergiaa hiukan vähentää päiväaikaan. Sisäilmaolosuhteiden seurannan perusteella taas optimoimme ilmanvaihdon käyntiaikoja.”

Vastuullisinta kiinteistön käyttöä on hoitaa rakennuksia niin, ettei korjausvelkaa pääse syntymään. Parhaiten korjausvelan syntymistä vältetään huolellisella kunnossapidolla. Elinkaarihankkeissa myös sopimukset velvoittavat jatkuvaan seurantaan.

”Kun kiinteistöstä huolehtiminen on meidän vastuullamme, seuraamme jatkuvasti kuukausitasolla, miten kiinteistö kuluu, miten järjestelmät toimivat ja millaiset ovat olosuhteet”, Noponen kertoo.