Viimeistään korona-aika käynnisti kiinteistöalan vallankumouksen

Viimeiset kaksi vuotta ovat todistaneet, ettei perinteinen toimistotila ole tehokkaan työskentelyn edellytys. Heti koronapandemian alettua jopa 95 % tietotyöläisistä siirtyi ongelmitta etätöihin.

”Opimme kouriintuntuvasti, että etätyö toimii”, toteaa Antony Slumbers.

Jo ennen pandemiaa monen yrityksen toimistotilat olivat tyhjäkäynnillä. ”Harvojen toimistotilojen käyttöaste oli yli 50 prosenttia, ne ovat puolet ajasta tyhjillään.”

Tyypillisesti lähes puolet ihmisistä myös arvioi, etteivät toimitilat tue heidän tehokasta työskentelyään.

Koronapandemia nosti myös sisätilojen – joissa vietämme 90 prosenttia ajastamme – olosuhteet suurennuslasin alle ennennäkemättömällä tavalla. ”Koronan myötä huomasimme, että oleskelu huonosti tuuletetuissa sisätiloissa suuressa ihmisjoukossa voi olla jopa tappavan vaarallista”, Slumbers muistuttaa.

Hiilineutraaliudesta tulee oletusarvo

Kiinteistöalalla on edessään koko liiketoiminnan uudelleenarviointi. Nyt tietotyöläiset vaativat työympäristöjä, jotka vievät kirkkaan voiton kotikonttorin työoloista. Toimitilojen tarjoajien pitää luoda ympäristöjä, joihin halutaan tulla. ”Olemme matkalla kohti maailmaa, jossa myymme tilojen sijasta tuottavaa työympäristöä, palvelua, joka pitää ihmiset mahdollisimman tuottavina, terveinä ja tyytyväisinä.”

Tyytyväiset tilojen käyttäjät ja tuottavuutta tukevat tilat ovat tulevaisuuden kiinteistöalan kaksi tärkeää tukijalkaa. Kolmas tukijalka on vastuullisuus, toteaa Slumbers.

”Niin yhteiskunta, sijoittajat kuin kiinteistöjen käyttäjät edellyttävät kiinteistöiltä tulevaisuudessa hiilineutraaliutta. Monet asiakkaat vaativat sitä jo nyt.” Edelläkävijäyritykset, jotka haluavat parhaat tilat työntekijöilleen, haluavat niiden myös sijaitsevan kaupungin ekologisimmassa toimistorakennuksessa.

Nyt vastuullisuutta mietitään liian usein irrallisena kysymyksenä, toteaa Slumbers. Tilojen vastuullisuus, tuottavuus ja käyttäjien hyvinvointi muodostavat yhden holistisen kokonaisuuden. Tällaiset käyttäjien tarpeista käsin suunnitellut tilat ovat myös täynnä uutta älykästä teknologiaa, joka saa nykyiset älyrakennukset kalpenemaan. Nykyäly pitää sisäilmaolosuhteet kunnossa, tulevaisuuden älyrakennus saa käyttäjänsä iloiseksi.

”Tässäkin täytyy lähteä liikkeelle rakennuksen käyttäjistä ja heidän kokemuksestaan.”

Joustavuus tuo tuottavuutta

Space-as-a-Service -ajatuksen isäksi usein mainittu Slumbers kehottaa kiinteistöalaa myymään seinien sijasta palvelua. Kun toimitilaoperaattorit aiemmin myivät pitkiä sopimuksia ja vuodesta toiseen samanlaisina pysyviä tiloja, ovat he nyt samassa veneessä työnantajien kanssa. Toimitilabisneksestä on tulossa B2C-liiketoimintaa, jossa tilavuokraajan asiakas onkin yksittäinen työntekijä, jolle pitää pystyä tarjoamaan juuri hänen työtään parhaiten palveleva työympäristö. Samaan tapaan työnantajat joutuvat koronan jälkeisenä aikana houkuttelemaan parhaita lahjakkuuksia heidän tarpeidensa mukaan joustavilla työtiloilla ja mahdollisuudella työskennellä eri paikoissa.

Slumbers muistuttaa, että työntekijöistä huolehtiminen on sekä vastuullisuutta että puhdasta markkinataloutta Adam Smithin hengessä. ”Onnelliset ja terveet ihmiset ovat tilastojen valossa kaikkien tuottavimpia.”

Asiakasyrityksille työskentelyä tehostavaa työympäristö tuo säästöjä. Huippuluokan terveelliset työtilat ovat kannattava investointi, jos niillä pystytään vaikkapa vähentämään poissaoloja.  Pienikin säästö henkilöstökuluissa on kertaluokkaa merkittävämpi kuin säästö vuokrissa, ovathan palkat vuokriin verrattuna noin kymmenen kertaa suurempi kuluerä.

Tilankäyttö tehostuu, jos tilaoperaattori pystyy tarjoamaan tiloja joustavasti asiakkaidensa tietotyön moninaisiin tarpeisiin: hiljaiseen työskentelyyn, ryhmätyöhön, lukemiseen, opiskeluun, tapahtumiin tai vaikkapa podcastien tekoon. Työntekijät ovat tyytyväisiä, asiakasyritys pärjää entistä vähemmillä neliöillä, ja on todennäköisesti valmis maksamaan niistä entistä enemmän. ”Jos sinulla ennen oli 10 asiakasta, voit nyt pyytää 20 asiakkaalta 1,5 kertaista hintaa”, Slumbers havainnollistaa.

Kiinteistöalan muutos palvelubisnekseksi näkyy jo Slumbersin kotikaupungin Lontoon kiinteistömarkkinoilla. ”Lontoossa perinteisten toimistojen täyttöaste on 30–40 prosentin luokkaa, parhaat hybriditilat sen sijaan ovat täynnä.”

Slumbers vertaa kiinteistöalan muutosta myllerrykseen, jonka verkkokaupan kehitys sysäsi käyntiin kaupan alalla. ”Olemme jo oppineet, ettemme tarvitse kauppaa mennäksemme ostoksille.” Parhaiden vähittäiskauppiaiden myymälöistä onkin tullut entistä parempia.  Ne pystyvät tarjoamaan ostoksille saapuville jotakin parempaa kuin verkkokauppa.

”Toimitilojen tarjoajat ovat nyt samassa tilanteessa. Meidän täytyy miettiä paljon nykyistä tarkemmin, tarjoammeko asiakkaillemme sitä mitä he tarvitsevat.”

Slumbers näkee tilanteen suurena mahdollisuutena koko kiinteistöalalle.

”Tuleva murros on todennäköisesti paras aika koskaan alan luoville visionääreille. Nyt on mahdollisuus luoda jotakin uutta, joka ei vielä viisi vuotta sitten olisi ollut mahdollista.”

Antony Slumbersin Keynote-puheenvuoro YIT:n Rakkaudella rakennetut kaupungit -tilaisuudessa 3.11.2022 kertoo, millaista osaamista kiinteistöalalle tarvitaan kipeästi, miksi toimistoista tulee autojen kaltaisia brändituotteita, miten todella älykäs rakennus toimii ihmislähtöisesti ja millainen vaikutus tekoälyn kehityksellä on toimitilojen tarpeeseen.

Katso tapahtuman koko ohjelma täältä.